Methode: ImmoScore en rangschikking
De ImmoScore meet wat aantoonbaar is, toont alleen dimensies waarvoor gegevens bestaan en is per kantoor uit te leggen. Betalen, claimen of adverteren verandert hem nooit. Versie 0.1, 4 november 2026.
Rangschikkingsregel
- De volgorde op elke lijst is de ImmoScore, daarna het aantal Google-reviews, daarna de naam (alfabetisch).
- Kantoren met minder dan 3 Google-reviews krijgen geen score en geen plaatsnummer. Ze staan onderaan, met die uitleg.
- Een geclaimd of betalend profiel verandert de volgorde niet. Gesponsorde vermeldingen bestaan nog niet; als ze er komen, staan ze apart en gelabeld, nooit in de lijst.
- Deze regel geldt voor alle pagina's: gemeente, top 10, dienst en vergelijker. Dit zijn de belangrijkste parameters voor de rangschikking in de zin van de P2B-verordening (EU 2019/1150).
De vijf dimensies
| Dimensie | Max | Berekening | Stand in versie 0.1 |
|---|---|---|---|
| Klantoordeel | 30 | Bayesiaans gewogen Google-score: (C·m + n·r) / (C + n), met m = 4,0 en C = 10; n telt mee tot 50 reviews. Omgezet naar punten: 1 ster = 0, 5 sterren = 30. | gemeten voor 1.780 kantoren |
| Ervaring | 15 | Bestaansduur van de vestiging (KBO-startdatum), plus een team met minstens 2 titularissen | nog niet gemeten: KBO-startdatum nog niet gekoppeld aan de kantoren |
| Erkenning | 15 | Aandeel titularissen tegenover stagiairs (BIV), lidmaatschap CIB of Federia | nog niet gemeten: verhouding titularis en stagiair staat niet in de opgehaalde BIV-gegevens; lidmaatschap federaties nog niet opgehaald |
| Transparantie | 15 | Ereloon gepubliceerd, tarieven en diensten op de eigen site, volledig profiel | nog niet gemeten: ereloon, tarieven en profiel worden pas gemeten als kantoren ze aanleveren of na controle van hun site |
| Lokale activiteit | 25 | Verkopen en verhuringen per gemeente, verkooptijd | nog niet gemeten: staat uit tot er legitieme verkoopgegevens zijn (etalage, fase 3) |
Hoe de score wordt weergegeven
Als percentage van de dimensies met gegevens: "88% op 1 van 5 dimensies" betekent 88% van de 30 punten van het klantoordeel. Kleur: uitstekend vanaf 80, goed 65 tot 79, gemiddeld 50 tot 64, beperkt onder 50.
Marge. Bij elke score staat een indicatieve marge in procentpunten (95%). We gaan daarbij uit van een spreiding van 1 ster per review, omdat de verdeling van de sterren per kantoor nog niet gemeten is: marge = 1,96 / √(C + n) sterren, omgezet naar procentpunten. Bij 10 reviews is dat ongeveer ± 11, bij 50 of meer ± 6. Valt het verschil tussen twee kantoren binnen de marge, behandel ze dan als gelijkwaardig.
Nog niet in deze versie: reviews jonger dan 2 jaar zwaarder laten wegen dan oudere. Daarvoor zijn de datums van de reviews nodig, die nog niet gemeten zijn. Tot dan weegt elke review even zwaar.
Welke kantoren erop staan
Immoavis toont 1.994 kantoren in 278 gemeenten van Vlaanderen en Brussel. Een kantoor staat erop als in het openbare BIV-register op dat adres (of onder die kantoornaam in dezelfde postcode) minstens één erkende vastgoedmakelaar-bemiddelaar staat, en we er een Google-profiel aan kunnen koppelen.
- Naam en adres komen uit het BIV-register, op kantoorniveau. Gegevens van individuele makelaars publiceren we niet; alleen het aantal per kantoor.
- Van Google gebruiken we alleen de score, het aantal reviews, de meetdatum en de link naar het profiel. Geen reviewteksten, geen foto's.
- Koppeling op naam telt alleen als de namen een onderscheidend woord delen. Een gedeelde ketennaam (zoals ERA of Trevi) of een algemeen woord (zoals "invest" of "properties") is niet genoeg, want dat kan een ander filiaal zijn.
- Meerdere BIV-adressen bij één Google-profiel worden één kantoor; het adres dat ook bij Google staat gaat voor.
- Gemeente: in Brussel op postcode (de indeling van bpost; 1000, 1040 en 1050 lopen deels over de gemeentegrens), elders de gemeente bij de postcode die het dichtst bij het kantoor ligt.
- Nog niet op de site: erkende kantoren zonder gevonden Google-profiel, kantoren in Wallonië (volgt in de Franstalige versie), en kantoren die alleen syndicus zijn.
Bronnen
| Bron | Wat we gebruiken | Datum | Voorwaarden |
|---|---|---|---|
| BIV-register | Kantoornaam en adres, aantal erkende bemiddelaars en syndici per adres | 8 oktober 2026 | Openbaar register (wet van 11 februari 2013) |
| Google Maps, via DataForSEO | Score, aantal reviews, link | 7 oktober 2026 | Alleen deze vier gegevens |
| Statbel (be.STAT) | Mediaanprijs per gemeente, type en kwartaal | 8 oktober 2026 | Open data, met bronvermelding |
| Wikidata | Gemeenten na de fusies van 2025, NIS-codes | 7 oktober 2026 | CC0 |
Versies
- 0.1 (4 november 2026): eerste versie. Alleen klantoordeel gemeten; Brussel op postcode.
Zie ook: hoe we reviews controleren · voor kantoren.
Veelgestelde vragen
Kan een kantoor betalen voor een hogere plaats?
Nee. De volgorde leest geen enkel gegeven dat met betalen, adverteren of claimen te maken heeft. Elk gegeven dat in de score telt, kan een kantoor ook gratis aanleveren.
Waarom heeft een kantoor met 5 sterren soms een lagere score dan een kantoor met 4,8?
Omdat de score bij weinig reviews naar 4,0 trekt. Een kantoor met 4 reviews van 5 sterren is minder zeker dan een kantoor met 200 reviews van gemiddeld 4,8.
Waarom staan er maar 1 van 5 dimensies?
Omdat we alleen tonen wat aantoonbaar gemeten is. Voor ervaring, erkenning, transparantie en lokale activiteit zijn de gegevens nog niet gekoppeld of nog niet beschikbaar. Ze staan bij elk kantoor als "nog niet gemeten" en tellen niet mee.
Bijgewerkt op · methode versie 0.1